שאלות ותשובות נפוצות

בעמוד זה ריכזנו עבורכם שאלות ותשובות נפוצות המופנות אלינו ע"י הדיירים מעת לעת :

 

שאלה : בבניין שבו אני גרה יש שמועה שאחת הדיירות מתכוונת להשכיר את הדירה לפיליפינים אנחנו מפחדים מירידת ערך הדירה במקרה שנרצה למכור וכן מהתנהגות לא נאותה מצד השכנים החדשים יש לציין שדיירת זו לא משלמת ועד חודשים ויש איזה הרגשה שההשכרה של הדירה נועדה לעשות לנו "דווקא" האם אפשר לעשות משהוא למנוע זאת?

תשובה : סעיף 58 לחוק המקרקעין מטיל חובה אבסולוטית על בעל דירה להשתתפות בהוצאות החזקת הרכוש המשותף. השתתפות בהוצאות אחזקת הרכוש המשותף אינו תלוי בהנאה שמפיק הדייר משרותי הועד ולכן אין להתנות על חובה זו. על מנת לגבות את מיסי הועד שלא שולמו, באפשרותכם לפנות למפקח על בתים משותפים שכן הוא הסמכות לפסוק בסכסוכי שכנים. באשר להשכרת הדירה, בעל הדירה רשאי להפעיל שיקול דעת למי להשכיר את דירתו ואין אפשרות להתערב בחוזה השכירות שבינו לבין השוכר.

 

שאלה : ידוע שכדי להחליף ספק גז בבית משותף די בהסכמת רוב בעלי הדירות. האם כאשר מעוניינים להחליף את שיטת חימום המים בבית משותף מסולר לגז מספיקה הסכמת רוב או צריך הסכמה של כל הדיירים? מה תהיה התשובה כאשר ההחלפה כרוכה גם בעבודות התאמת חדר ההסקה?

תשובה : לצורך מעבר מסולר מרכזי לגז יש צורך בקבלת הסכמת רוב בעלי הדירות בבניין, דהיינו 51% הסכמה. האסיפה הכללית של בעלי הדירות רשאית לקבל החלטה בדבר שינוי מקור האנרגיה לחימום, למרות התנגדות המיעוט, בתנאי שלא תוטל על המיעוט הוצאה כספית ו/או הפסדים כספיים אחרים, בתפעול ו/או התקנת המערכת החדשה.

 

שאלה : שלום, יש לנו בעיה רצינית בבניין בתל אביב יש לנו שכנה מבוגרת שאוהבת לאסוף זבל מהרחוב ולהעלות הביתה או להשאיר במסדרון יש לה כלבים שהיא מוציאה אותם למסדרון כדי שיעשו את צרכיהם כל יום! תמיד מלוכלך אצלינו! בנוסף באמצע הלילה היא לוקחת אותם לטיול אז היא צורחת עליהם במדרגות שיבואו, דבר שמעיר את כל השכנים כי זה נשמע כמו איזה רצח אני לא יודע מה לעשות, פנינו למשטרה, פניתי לעירייה, אף אחד לא עוזר, כי יש לה דמי מפתח אז אפילו בעל הבית שלה לא יכול להעיף אותה איך זה ייתכן שהיא יכולה לעשות מה שבא לה? וללכלך את המסדרון ככה???? אין חוק נגד זה?? ממש ברברי אתם חייבים לעזור לי בתודה, שי

תשובה : חוק למניעת מפגעים, קובע, כי אדם לא יגרום לרעש ו/או ריח חזק או בלתי סביר, מכל מקור שהוא, אם הוא מפריע או עשוי להפריע, לאדם בקרבת מקום, בין השעות 14:00-16:00 ובים השעות 23:00 ל- 07:00 למחרת. בכל מקרה, במידה והרעש ו/או הריחות, עולים על המותר בחוק, באפשרותכם להגיש תביעה לבית המשפט השלום בעילת מטרד וכן תביעה לפיצויים בגין הנזקים.

 

שאלה: האם ועד הבית חייב לפרסם דוחות כספיים ? ואם כן- כל כמה זמן ומה צריך להיות מפורט בדוחות?

תשובה : כל חצי שנה אבל כל שנה זה גם בסדר ,סעיף 16(א) לתקנון המצוי שבחוק המקרקעין קובע, כי הגזבר יערוך דין וחשבון כספי, אחת לששה חודשים. בעל דירה רשאי, בכל עת סבירה לעיין בספרי ההכנסות וההוצאות, בחשבונות, בקבלות ובמסמכים הנוגעים להם בדין וחשבון הכספי. "זמן סביר" הינו פרמטר הנמדד בהתאם לנסיבות העניין וכל מקרה נבחן לגופו.

שאלה : שלום רב עד היום ועד הבית היה על סך 60 שח ועכשיו הוחלט שרירותית על 80 שח כלומר עליה של 33 אחוז ואף ללא אסיפת דיירים מסודרת שאלותיי הן: 1. בכמה אחוזים מותר להעלות ועד בית? 2. האם מותר להעלות ועד בית ללא אסיפה מסודרת?

תשובה: ניתן להעלות בכמה שאתם רוצים ללא הגבלה . בחוק אין הגבלה . 2. מצריך אישור האסיפה, נציגות הבית המשותף יכולה לקבל החלטה להעלות את מיסי ועד הבית עד לגובה של 15% מגובה מסי הועד ללא צורך בכינוס אסיפה כללית בעניין. מעל לכך, יש צורך בקבלת רוב רגיל (51%) באסיפה הכללית

 

שאלה : אשמח לקבל מכם מידע על חלוקת התשלום של שיפוץ מעלית ומנוע קיימים . אני גר בקומה ראשונה ונדרש לשלם כמו קומות עליונות . מה החוק בנושא זה?

תשובה : סעיף 58 לחוק המקרקעין-התשכ"ט, קובע כי חלקו של בעל דירה בהוצאות המשותפות להחזקתו התקינה של הרכוש המשותף (החזקה כולל שיפוצים) ייקבע על פי שטח רצפת הדירה, (אלא אם נקבע בתקנון הבית שיעור השתתפת אחר) שטח זה הינו היחס המתקבל בין שטח רצפתה של הדירה לשטחי הרצפה של כלל הדירות.

 

שאלה : אני יודעת שעלי לשלם ואני משלמת אבל עכשיו העלו ב 40 אחוז את דמי הועד ואני רוצה לשלם רק על ההוצאות שאני חייבת, תודה

תשובה : סעיף 58 לחוק המקרקעין קובע כי בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה וניהולו של הרכוש המשותף, על פי דין ו/או על פי נוהג. "החזקה תקינה" – שמירה על מצבו של הרכוש המשותף כפי שהיה בעת גמר הבניה, לרבות שיפורים שבוצעו בו, בהסכמת בעלי הדירות. הוצאות החזקת הרכוש המשותף כוללות, ניקיון, סיוד, אחזקת גינה, תשלום עבור חשמל, הסקה מרכזית, מעלית ותיקונים לנ"ל.

 

שאלה : האם ועד יכול לא לשלם בטענה שיש לו הוצאות וכמה באחוז צריך הסכמה מהדיירים .

תשובה : האסיפה הכללית של בעלי הדירות מוסמכת לאשר לנציגות שהתמנתה כדין ברוב בעלי הדירות ששני שלישים מהרכוש המשותף צמודים לדירותיהם, לשמש בתפקידה בשכר. את השכר המגיע ניתן לשלם בדרך של פעולה חשבונאית בתשלום ישיר מהקופה או בדרך של קיזוז מהסכום המגיע מאותו בעל דירה המשמש בתפקיד זה, עבור חלקו בהוצאות החזקת הרכוש המשותף.

 

שאלה : אני משכיר דירה כאשר על פי החוזה על השוכר לשלם את מיסי הוועד. השוכר שילם את המיסים בשיקים שחזרו. השוכר כבר איננו גר בדירה. הועד רוצה שאני אשלם את השיקים החוזרים ומאיים לתבוע אותי. אני טוען כי עליהם לתבוע את השוכר מאחר והחוב שולם על ידו הועד הסכים לקבל שיקים ואם הם חזרו אז שיתבעו אותו ולא אותי. בכל מקרה החוזה שלי עם השוכר אומר בפרוש שהוא צריך לשלם את המיסים. האם הם צודקים בטענתם שאני צריך לשלם את החוב שלו?

תשובה : בפסיקה נקבע, כי אין בחוזה השכירות כדי לפטור את בעל הדירה מהחובה כלפי נציגות הבית המשותף מתשלום דמי הוועד וכי אין ב"גלגול" חובת התשלום אל השוכר כדי לפטור את בעל הדירה מהחובה. בנוסף, אין בעל דירה יכול לחייב את הנציגות לפעול נגד שוכר הדירה לגביית החוב. לפיכך, במידה ושוכר דירה מסרב לשאת בהוצאות עבור החזקת הרכוש המשותף, ניתן ואף יש לפעול כנגד בעל הדירה.

 

שאלה : האם התשלום לוועד הבית על פי חלק הדירה ברכוש המשותף ניקבע על פי חוק? 

תשובה : על פי הוראות חוק המקרקעין, התשלום בגין הוצאות החזקת הרכוש המשותף (לרבות שיפוץ) מתחלק בין דיירי הבית המשותף, על עפ"י גודל הדירה, דבר הנקבע לפי שטח הרצפה של הדירה ביחס לכלל שטחי רצפות כל הדירות בבית המשותף, אלא אם נקבע בתקנון הבית שיעור השתתפות אחר.

 

שאלה: מה ניתן לעשות כנגד שכנים הצועקים אחד על השני מהבוקר (6:00) עד מאוחר בלילה? ושומעים ככמעט כל היום מוזיקה בווליום גבוה בבאסים מטורפים שחודרים לדירה שלנו הסמוכה? הבנתי שניתן לתבוע על רעש בין 23:00-07:00 ובין 2 ל4 בצהריים, אך כיצד ניתן להוכיח את התביעה? איזה ראיות אביא? ומלבד זאת, מה ניתן לעשות כנגד רעש (צעקות ומוזיקה) שלא בשעות האלה? תודה

תשובה : באפשרותך לפנות לקבל חו"ד מאת מהנדס רעשים, אשר תחום התמחותו מאפשר למדוד ולקבוע את מידת ו/או סבירות הרעש שגורמים שכניך. יתרה מכך, יודגש כי התביעה שתוגש, באם תוגש תהא מוצדקת רק ביחס לרעש שבוצע בשעות אליהן החוק מתייחס. בכל מקרה, אנו ממליצים כי תתייעץ עם עו"ד המתמחה בתחום הנזיקין שיוכל לסייע לך בבנית התיק טרם הגשת תביעה.

 

שאלה : ועד הבית הציע לשפר את פני הבניין (החלפת דלת כניסה , אינטרקום , תיבות דואר , ריצוף וכו' ) בעלות של כמה מאות שקלים לכל דייר. רוב הדיירים הסכימואך לא כולם. האם החלטה כזו מחייבת גם את אלה שאינם מעוניינים בשידרוג ? שכן לא מדובר בתחזוקה ובתיקון מחייב אלא לוקסוס שלא כל אחד יכול להרשות לעצמו ?

תשובה : לשון החוק מבחינה, בין שמירת הקיים לבין שיפור, כשלצורך "שיפור" – שדרוג ברכוש המשותף נדרשת הסכמת כל בעלי הדירות (100% הסכמה) ואילו לשם שמירת המצב הקיים ("שיפוץ") חל הדין הרגיל דהיינו הסכמת רוב בעלי הדירות (51%). החלטות כאמור לעיל, צריכות להתקבל באסיפת דיירים חוקית. החוק אינו קובע סייגים ברורים בין שיפוץ ושיפור, היות וכל מקרה נבחן לגופו.

 

שאלה : אנחנו בנין משותף בעל שתי כניסות כל אחת עם מספר משלה . ועד הבית הוא של כל כניסה בנפרד אולם השטחים עדיין משותפים ובניין רשום בטאבו בנין משותף . עכשיו רוצה ועד אחת הכניסות למנות חברת ניהול לכניסתו האם הוא יכול לעשות שאת וכיצד? האם ניתן לעשות גינה על מחצית השטח כאשר המים הם משותפים?

תשובה : נראה כי הכניסות בבניינך אינן מופרדות ולכן יש צורך תחילה להגיש בקשה להפריד את הכניסות בבניין ולאחר מכן תוכל כל כניסה להתנהל באופן עצמאי.

 

יש לכם שאלה?

נשמח לענות!

הפניית שאלות דרך דף צור קשר.

 

 

העמוד מתעדכן באופן שוטף.